Вывод суда о том, что обязанность по внесению оставшейся части платы, предусмотренной ч. 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, у наймодателя может быть лишь в случае установления в договоре управления платежей, не установленных в договоре социального найма, а также при наличии льгот по оплате, предусмотренных для отдельных категорий граждан, является ошибочным, поскольку размер платы, взимаемой за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме, обусловлен именно правовым статусом лиц, проживающих в таком доме (собственники или наниматели).
Городской прокурор в интересах Д. – нанимателя жилого помещения по договору социального найма, проживающей в многоквартирном доме, собственники жилых помещений в котором избрали такой способ управления, как управление управляющей организацией, обратился в суд с иском о признании незаконными действий ООО “Жилищно-эксплуатационный цех – Управление” и ООО “Управляющая компания Жилищно-эксплуатационный цех”, возврате Д. излишне уплаченных сумм, понуждении производить начисление платы за содержание и ремонт жилого помещения Д. в соответствии с размером платы, установленным органом местного самоуправления.
Решением городского суда от 16 декабря 2009 г. заявленные исковые требования оставлены без удовлетворения.
Определением кассационной инстанции от 11 марта 2010 г. решение оставлено без изменения.
В представлении заместителя Генерального прокурора РФ поставлен вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений, вынесенных с существенным нарушением норм материального права.
Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на положения ст. 154, 155, 156 ЖК, указал, что ставки платы за содержание и ремонт жилых помещений, утверждённые главой муниципального образования, действуют до выбора способа управления домом. Поскольку собственники жилых помещений, расположенных в доме, приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом посредством управляющей компании, постольку собственники жилых помещений и граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма и договорам найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда, должны вносить плату в размере, определённом общим собранием собственников.
Суд также указал, что устанавливаемый решением общего собрания дома размер платы за услуги и работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома обусловлен фактом использования этого имущества лицами, проживающими в многоквартирном доме, а не их правовым положением.
По смыслу ч. 2 ст. 161, ч. 2 ст. 44 ЖК, выбор способа управления многоквартирным домом – исключительное правомочие собственников помещений дома. При этом от имени собственника жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на общем собрании собственников может выступать, в частности, уполномоченное им лицо – наймодатель.
Наниматели жилых помещений не обладают правом выбора способа управления многоквартирным домом и, соответственно, правом выбора управляющей организации.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (чч. 1, 4 ст. 162 ЖК).
Таким образом, договор управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда заключается между управляющей организацией и наймодателем как управомоченным собственником лицом.
Граждане, которым жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставлены по договору социального найма, сторонами договора управления не являются.
Часть 3 ст. 156 ЖК предусматривает право органов местного самоуправления или органов государственной власти, городов федерального значения – субъектов РФ устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для двух категорий граждан: собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирных домах.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (ч. 4 ст. 155 ЖК).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма несёт бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления домом. Наличие разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления, для собственников помещений предполагает обязанность по её перечислению управляющей организации наймодателем.